浙江广厦作价 17.69 亿转让天都实业 100%股权，浙系老牌房企告别地产江湖成定局

8月12日，浙江广厦发布公告称，拟将持有的天都实业100%股权以17.69亿元转让给控股股东广厦控股。浙江广厦称，通过出售房地产开发业务（目前南京投资仅剩少量车位待售），公司将获得大量现金，未来公司将重点布局影视传媒等大文化产业。

至此，这家老牌浙江房地产商“告别”房地产行业或许已成定局。

浙江广厦的“闭门谢客”并非心血来潮，早在2015年，浙江广厦就宣布将“在未来3年内逐步退出房地产行业，进入新的有发展潜力和成长空间的领域，实施产业转型”。

值得一提的是，浙江广厦重大资产重组事项曾两次受到上交所问询，主要关注交易定价是否合理、交易对方的财务能力等问题。

剥离盈利能力不稳定的房地产业务

虽然已经决定离开，但浙江广厦2016年、2017年房地产业务收入占主营收入的比重分别达到88.45%、72.26%，依然是其最主要的营业收入和利润来源。

但值得注意的是，相较于2016年、2017年影视行业收入的增长（同比分别增长477.35%、27.41%），浙江广厦的房地产销售收入同比分别下降了30.74%、61.38%。

此次剥离的天都实业是浙江广厦房地产业务的主要载体，也是房地产业务最主要的收入来源。

浙江广厦在回复函中表示，出售房地产业务后，短期内公司盈利能力会有所下降，但纵观近三年，天都实业2016年、2017年、2018年上半年的净利润分别为-8196.58万元、5408.61万元、-2.55万元，盈利能力并不稳定。

作为一家房地产公司，其最有价值的资产之一就是土地库存。

截至2018年6月30日，天都实业（已完工待售房产及未完工开发项目）存货价值为人民币26.27亿元，开发项目中的四块地块均位于余杭区域，建筑面积约58.67万平方米。

随着余杭区域逐渐开发，土地价值也应该会相应提升。上交所在第二封问询函中，对浙江广厦土地资产估值的公允性提出质疑。

据悉，在浙江广厦提出的初步方案中，出售天都实业的交易总价为15.38亿元。

不过上交所认为，广厦控股子公司广厦同和通过土地招拍挂获得的德裕证初初[2018]5号地块成交价为10.65亿元，初步估算楼面地价约1.73万元/平方米。该地块毗邻天都实业相关项目所在地。以该地块楼面地价为样本，仅天都实业持有的未开发土地A07（收购成本2.84亿元）的预估出让价就高达16.21亿元，高于天都实业转让的全部成交价。

浙江广厦回应称，若收购方以1.73万元/平方米楼面价收购A07地块，并按照现有规划方案开发，项目售价至少要达到2.94万元/平方米（含税）才可实现盈亏平衡。但以目前的售价备案政策以及项目周边楼盘的售价及走势来看，短期内实现销售的可能性极低。

浙江广厦进一步表示，此次出售天都实业的交易价格是以天都实业扣除负债后的净资产价格为基准，即负有债务的收购价格。

尽管认为自身的估值方法恰当、预测出售价格合理，但浙江广厦仍在最新交易预案中将交易价格由15.38亿元调整为17.69亿元。

致力于影视行业

那么，一心要转型影视娱乐业的浙江广厦，未来是否能够看到曙光呢？

虽然浙江广厦的影视业务尚未正式取代房地产业务成为公司主要利润来源，但从毛利率来看，2017年浙江广厦影视业务毛利率高达50.4%，较上年增长13.19%，相比毛利率仅为18.98%的房地产销售业务，利润优势更为明显。

据了解，浙江广厦未来将专注于电视剧制作，2017年年报显示，公司现有电视剧制作计划2个（剧本筹备阶段）、电影制作项目1个（投资意向合同）、项目储备6个（目前大部分处于剧本创作阶段）。

浙江广厦从2014年起就开始筹备进军影视行业，当年7月，该公司将其持有的96.43%股权和90%股权，与陆盈盈、陆刚平持有的100%股权进行互换。

在影视行业经验相对较少的浙江广厦去年也取得了一定的成功。

2017年，浙江广厦的自制剧《维和步兵营》于10月10日在江苏卫视黄金时段播出，同期全剧平均收视率达到全国第二，仅腾讯视频的点播量就已达到近20亿次；另一部自制剧《海棠传奇》已将版权全部卖给芒果TV，预计2018年播出。

高回报通常伴随着高风险，一位影视行业人士告诉记者，“在影视行业这个红海里，剧本、影片很多，但真正卖出去的并不多，一般只有20%的作品能赚钱。”

(国际金融报记者刘甜甜)